首套物业
立信贷款集团理解购买您的首套物业是一个激动人心的时刻，但同时也充满挑战。因此，我们为您准备了一个详细的指南协助指导这个过程。
第一件需要做的事情就是做一些调查和研究。熟悉购房流程、市面上有哪些选择、调查相关成本、最后是评估您本身的借贷能力和需要预备多少首付存款。
熟悉购房流程、市面上有哪些选择、调查相关成本、最后是评估您本身的借贷能力和需要预备多少首付存款。
- 第一个关键问题 – 您的支付能力有多少
您的贷款顾问会根据您的收入和生活消费，用计算模型帮您预估出一个极限数字，然而这个数字取决于您提供数据的准确性，因此请确保所述费用尽可能准确，这样才能保证您能够在没有经济困难压力的情况下偿还贷款。同时请与您的贷款顾问讨论任何可预见的影响您财务变化的因素。例如：换工作、可能发生的大笔开支或家里期望多添一个宝宝。
- 您需要预备多少首付？
大多数贷款机构将需要看到存款至少价值等同5%的房屋首付款另加其它的费用（如银行申请费、过户律师费、印花税、政府费用等）。然而，首付存款越多越好，一般情况下，当您借款超过财产价值的80%，放贷机构会要求您必须购买LMI贷款保险。您可以选择一次性付款或是将保险费用加到贷款中。LMI保险是用于保护银行或贷款机构，而非贷款人。几年后，倘若您想再融资，在贷款比例依然超过80%的情况之下，新的银行或贷款机构会再次要求您购买LMI贷款保险。
我们知道，存一笔大额存款可能很困难，以下是一些有帮助的选择可以避免LMI保险。
- 家庭支持
了解您的家庭成员是否有足够的产权为您的房子提供首付款。可以提供家庭担保的家庭成员包括父母、继父继母、配偶、祖父母、兄弟姐妹、子女、姐夫妹夫、嫂嫂或法定监护人。但首先，您需要了解，他们目前的财产中是否有未套现的权益，并且他们是否愿意用他们的房子做抵押为您担保。家庭成员所能担保的是您贷款金额的一部分（最高可达到房屋价值的20%），而不是整个贷款的金额。这个解决方案降低了您的贷款价值比例，帮助您减少或避免需要支付昂贵的LMI贷款保险，让您更快地进入新家。
- 金钥匙启动计划
市面上也有其他的选择需要更小的首付存款。金钥匙启动计划是一项政府贷款计划，其中所需首付存款可能低至2%。但是，在资格方面也颇多限制。
单击此处了解更多信息：
https://www.keystart.com.au/home-loans/are-you-eligible
- 首套房养老金储蓄计划 （FHSS）
顾名思义，这只适用于首套房购房者。这个计划允许你在养老基金中为首套房存钱。这是自愿的养老金储蓄计划，会有相关的税收优惠。
其资格需要申请。单击此处澳洲税务局官网了解更多信息：
https://www.ato.gov.au/Individuals/Super/Super-housing-measures/First-Home-Super-Saver-Scheme/
- 首次购房补贴 (FHOG)
符合条件的首次购房者购买新房时可以获得政府的补助金，同时免缴印花税。在澳大利亚购买新房、二手房、或空置土地，每一州对于补助金以及免缴印花税都有不同的符合条件。我们可以帮助您填写申请表，并为您提供所需信息方面的指导。
单击此处了解更多信息：
http://www.finance.wa.gov.au/cms/State_Revenue/FHOG/About_the_First_Home_Owner_Grant.aspx
- 首次置业贷款首付计划
联盟党政府于2019年5月份宣布了新的首次置业贷款首付计划。该计划据说会在2020年1月1日开始实施。新的计划主要由政府的国家住房金融和投资公司（NHFIC）主管担保，协助第一次买房的澳洲人以最低5%的首付购买他们的第一套房屋。该计划的全部细节尚未公布。
单击此处了解更多信息：
https://www.liberal.org.au/latest-news/2019/05/12/helping-australians-buy-their-first-home?fbclid=IwAR0dKVSkn6V5fms-qZRYPzv2zPmqmaLUnT8BNdscxeK4rVQqdgSp8tPOPQM#lpa-central-content
- 银行手续费
一般来说，银行收取的费用有两种主要形式：建档费和年费。这些费用用以支付银行处理贷款的成本，如物业估价和抵押贷款准备费。建档费是一次性费用，其中贷款融通是基本的住房贷款。年费（配套费）是每年支付的持续性费用，通常提供奖励性的信用卡、固定利率、对冲账户和更高的折扣率。
- LMI 房贷保险
当您的贷款超过房屋价值的80%时候，贷款机构会需要您购买LMI房贷保险。这是以防万一在您拖欠贷款的情况下，对贷款机构产生损失，它可以抵充贷款机构的风险。房贷保险的金额取决于房产的价值，贷款的比例（借贷的比例越高，成本越高）。在某些情况下，如果您在特定的专业行业工作（法律、会计、医疗等），可以借贷高达90%并免除LMI。
- 政府费用及收费
印花税是当您把财产转移到您的名下时所产生的政府费用，其金额是基于房产的市场价值，这意味着房子越贵，印花税就越高。首套房购买者有可能免缴印花税或获得印花税折扣。每当房地产进行交割时，都有相关的政府登记费用，包括转让登记、抵押登记、地契检索等。具体金额取决于交易的复杂程度，大约为$500澳币左右。根据计费周期的不同，您可能需要支付排污费和市政管理费，费用取决于计费的天数。由于费用是预付的，过户时卖家会对已经支付的费用进行调整。
- 专业服务费
律师/房产过户代：理法律专业人员代表您准备更改地契名称的文书工作，到土地局进行登记。费用从$600澳币到$2500澳币不等。如果您有需求的话，我们可以为您推荐。建筑和虫害检查：您可以请专业人士来进行检查，以确保购买的房屋在结构和虫害上没有太大的问题。费用大约是 $500到 $800 澳币。房屋保险：银行要求您确认购买过房屋保险，这个需要在贷款前去完成的，以确保您的房屋在发生火灾，洪水，或者第三者损害下能够有保险保护。
我们公司有超过40家贷款机构。这些机构提供上百种不同的产品供您选择。我们会根据贷款机构的政策，您的需求和偏好，向您推荐最适合的贷款结构和产品。
选择贷款机构和产品所需注意的事项：
- 您是否符合贷款机构的条件？
在决定想要哪一个贷款机构和产品之前，我们会收集您的个人信息，全面理解您的财务状况。因各个贷款机构有着不同的政策和市场，每一个贷款申请人也有不一样的财务状况，在推荐您任何方案之前理解您是否符合贷款机构的条件分别重要。
- 利率
客户通常最关心的问题就是能获得的利率有多低。我们往往需要和客户说明，最便宜的贷款产品未必是最好或是最合适的选择。您需要考虑想要哪些产品的特点和服务，比如免费取款、对冲设备、同时享有固定和浮动利率的灵活性、享有银行网点服务等。
- 连本带息还是只还利息？
选择只还利息的好处是短期内的现金流会比较松动，但是由于本金从头到尾都不曾减少，只还利息的期限结束之后也许会累计需要偿还更多的利息。
- 选择固定还是浮动利率？
明白这两者的差异是很重要的，因这两种利率各有优劣。
固定利率
顾名思义，您的利率和还款金额是固定的，还款没有增加的风险，对于您的财务预算有一定的稳定性。但是，固定利率有着它的拘束。在固定的期间，您不可以额外还款超过贷款机构所限定的数额，一旦超过，贷款机构会计算罚款。另外，如果您在固定的期间需要解约（卖了房子/需要重组贷款/还完贷款），同样的，贷款机构会计算罚款。固定利率的贷款往往不允许对冲设备，有些产品可以允许局部对冲（例如对冲40%）。
浮动利率
随着利率上升下降，同样的，还款金额会一样浮动。虽然有着利率上升的风险，但是对于现金略微充足的客户，浮动利率也许会比较合适。相比固定利率，浮动利率产品可以链接对冲账号，享有百分百对冲，从而降低利息，在还款方面更有灵活性，可以尽快还款降低贷款本金。
组合贷款利率
无法决定是否想要固定还是浮动利率？两全其美的方案是选择组合贷款。配套贷款产品非常普遍的做法是固定一部分贷款，另一部分设为浮动利率贷款。例如，总额 $50万澳币的贷款，您可以选择固定 $40万，另外 $10万浮动，之后再将对冲账号连接到浮动利率贷款账号。浮动的部分取决于您拥有的现金或是您认为在固定期间可以累积储蓄的现金数额。
- 产品特性
-
- 配套：
配套产品通常有以下特点，例如更优惠的利息折扣、购买或再融资现金返还优惠、包括信用卡、对冲设备、可以享有一个贷款账号连接上几个对冲账号、包括几个房屋的贷款、组合贷款、免费更换产品等。配套产品尤其适合希望得到一站式服务的客户以及计划购买超过一间房屋的客户。
- 配套：
-
- 对冲：
对冲设备功能是当您的交易账户链接到贷款账户。存款金额可以抵消您账户上对应的利息，又是您能够随时支取日常正常使用现金。非常适合希望在不必支付额外本金的情况下尽量减少还款利息的客户。
- 对冲：
-
- 提前还款：
客户可以提前额外还本金。当实际还款金额大于银行规定的还款金额时，客户可以向银行有条件地取出多余的还款金额。这更适合于希望可以尽快偿还抵押贷款的客户。
- 提前还款：
-
- 信贷额度：
这是一种用于支付实际贷款利息的循环授信额度。在您相对短期内需要大量现金的情况下比较合适，或者可以用于您下一笔投资房地产的首府存款。
- 信贷额度：
-
- 管理账户：
您会希望拥有面对面的银行分行服务，还是认为可以使用电话和网上银行就已足够？
- 管理账户：
确认存款和产品后，下一步将启动申请程序并获得预批。预批是有条件批准的贷款，等待抵押物（即您准备购买的物业）。我们需要做一个完整的财务评估，评估您的收入、支出、资产和负债，以确保您能够在满足贷款机构的各项条件下负担贷款。
注意：请确保您已经披露所有信息，因为所提供的信息不完整或不正确可能导致处理时间延迟和拒绝。
预批一般有效期为90 天，将不需要新的财务信息，前提是您的财务状况没有变化。
以下是签订购房买卖合同时需要注意的几点：
- 确保贷款预批在签订合同的90天之内依旧有效
- 调查该物业，我们可以提供给您相关区域的销售数据对比，规划，大小等等。
- 指定您的法律代表（过户律师/过户中介），买卖合同需要有资质的法律代理过目，审核的内容包括冷静期、条款、禁止令以及各种条件等等
- 安排房屋结构检查和害虫检查，确保房屋在结构上以及内部是结实的。
贷款正式批下来之后，您的贷款顾问会准备您的贷款合同和需要签字的文件，联系您的过户律师，确保过户可以顺利完成。您的贷款顾问也会跟进您首次购房补贴的申请审批，确保过户之前可以得到批准，那么过户当天就可以获得补贴、免缴印花税、或预算印花税折扣。
恭喜您！房子终于过户了！一旦过户完成，温馨提醒您记得更新地址和个人信息，包括到交通局、银行汇报新的地址，确保所有账单和信件寄到正确的地址。自动贷款扣款账户以及工资账户也需要及时更新。立信贷款是您房贷的最佳选择，我们随时可以为您答疑解惑。